Maklerleistungen

Aus aktuellem Anlass:

Während der Corona-Pandemie müssen soziale Kontakte vermieden oder zumindest deutlich eingeschränkt werden. Weil die Entscheidung für eine Immobilie nie ohne genaue Kenntnis des Objektes erfolgt, kann die Einschaltung eines Maklers einen Beitrag hierzu leisten:

Besichtigungen können z.T. virtuell erfolgen, und der Makler kann eine Vorauswahl der ernsthaften Interessenten durchführen und so die erforder-lichen Kontakte und damit gesundheitlichen Risiken für den Eigentümer signifikant reduzieren.


"Warum soll ich denn einen Makler einschalten? Der macht den Verkauf doch nur teurer, und inserieren kann ich mein Objekt auch alleine!"

 

So oder ähnlich wird vielfach argumentiert, wenn es um den fragwürdigen Nutzen eines Immobilienmaklers geht. Tatsächlich sind diese Argumente auch nicht von der Hand zu weisen. Wer die Vermarktung selbst organisieren kann und möchte, sollte dies auch tun. Dabei muss er allerdings versuchen, ein Mindestmaß an Objektivität zu wahren, denn ein Außenstehender beurteilt die angebotene Immobilie naturgemäß skep-tischer als ein Eigentümer, der sie über Jahre nach seinen individuellen Vorstellungen gestaltet hat. Hier sind Konflikte praktisch vorprogrammiert, und eine neutrale Instanz wie der Makler wäre hilfreich.

 

Für alle Anderen gibt es eine ganze Reihe von Gründen, die Unterstützung eines Maklers in Anspruch zu nehmen. In erster Linie betrifft dies solche Anbieter, die sich aus Zeit- oder organisatorischen Gründen nicht um die Vermarktung kümmern können. Wer beruflich stark eingebunden ist oder nicht selbst in dem Objekt wohnt, vielleicht sogar in einer anderen Stadt, ist für jede professionelle Unterstützung vor Ort dankbar.

Aber auch solche Anbieter sind gut beraten, einen Makler hinzuzuziehen, die sich mit dem Ablauf der Vermarktung und den gesetzlichen Anforderun- gen nicht auskennen. Immerhin ist ein Immobilienverkauf keine alltägliche Angelegenheit, und allein die dabei transferierten Vermögenswerte können den Laien verunsichern: Was muss ich als Verkäufer beachten? Wie komme ich an fehlende Unterlagen? Kann ich sicher sein, dass der Käufer später auch zahlt?

Zum Dritten ist natürlich die Preisfindung eine Sache für Profis. Nur weil ein Nachbar seine baufällige Hütte im Internet für ein Vermögen inseriert hat, bedeutet das noch lange nicht, dass er diesen Preis auch erzielt oder das Haus überhaupt verkaufen kann. Bevor man durch solche Fehleinschätzun-gen sein eigenes Objekt "verbrennt", weil es zu lange erfolglos beworben wird, sollte der Preis von Anfang an realistisch angesetzt werden.

Gerade bei hochwertigen Immobilien kommt es auch vor, dass ein Eigen-tümer möglichst diskret verkaufen möchte und eine öffentliche Bewerbung unter seinem Namen scheut. Wird ein Makler eingeschaltet und sämtliche Korrespondenz über diesen abgewickelt, ist ein Höchstmaß an Diskretion geboten.

 

Die wesentlichen Maklerleistungen sind zusammengefasst:

  • Einwertung des Objektes (Preisfindung)
  • Abstimmung mit Behörden und Einholen von Informationen
  • Erstellung eines professionellen Exposés
  • gezielte und bei Bedarf flächendeckende Bewerbung
  • Koordination und Durchführung von Besichtigungen
  • Verhandlungen mit Interessenten
  • Unterstützung bei notwendigen Finanzierungen
  • Begleitung der notariellen Beurkundung

"Viel hilft viel" trifft leider nicht zu, wenn Sie in Erwägung ziehen, durch das Einschalten mehrerer Makler den Vermittlungserfolg zu beschleunigen. Sinnvoll wäre das nur in dem seltenen Fall, wenn Sie aus Diskretions-gründen eine öffentliche Bewerbung untersagen und Makler die Immobilie nur intern ihrem Kundenstamm anbieten dürfen. In allen anderen Fällen führt eine parallele Vermarktung nicht zu einem schnelleren Erfolg, da alle Makler die selben oder zumindest populärsten Medien nutzen und dadurch das identische Publikum ansprechen.
Abgesehen davon, dass potentielle Kunden bei mehrfach inserierten Objekten misstrauisch werden, stehen sich die Makler bei Besichtigungen gegenseitig im Weg. Werden Informationen oder Unterlagen angefordert, haben Sie als Auf-traggeber einen erhöhten Aufwand. Die Abstimmung über Details wird ebenso erschwert wie das Problem möglicher Reservierungskonflikte, wenn Interes-senten von verschiedenen Maklern akquiriert wurden.

Daher ist immer ein Alleinauftrag zu empfehlen, der üblicherweise befristet ist und dadurch bei Misserfolgen, die augenscheinlich in der Verantwortung des Maklers liegen, einen späteren Maklerwechsel zulassen.

Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist das Entgelt, welches dem Makler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Miet- vertrages geschuldet wird.

Von wem und in welcher Höhe diese Provision zu zahlen ist, hängt von der Höhe des Kauf-  bzw. Mietpreises und weiteren Faktoren ab: dem Bundesland, der Art des Objektes, den beteiligten Personengruppen (Privatpersonen oder Geschäftsleute) und ggf. von individuell getroffenen Vereinbarungen. Maßgeblich ist dabei, dass hierüber ein entsprechender Mak- lervertrag geschlossen wird.

Zahlt der Anbieter einer Immobilie die Cour- tage, spricht man von einer Innenprovision, andernfalls von einer Außenprovision.

Bei einer Vermietung an Privatpersonen ist seit Einführung des Bestellerprinzips (vgl. hierzu die separaten Erläuterungen) die Zahlung in der Regel als Innenprovision vom Vermieter zu leisten.

Die Courtage


Beim Kauf eines Hauses kann schnell ein fünfstelliger Provisionsbetrag anfallen, dessen Höhe unverhältnismäßig erscheint. Auch aus meiner Sicht ist die Belastung für den Käufer nicht fair, da die für ihn erbrachte Makler-leistung alleine vom Aufwand her einen solchen Betrag nicht rechtfertigt. Zu bedenken ist jedoch, dass

  • mit dieser Zahlung auch diejenigen Leistungen abgegolten werden müssen, die für alle andere Interessenten kostenfrei erbracht wurden,
  • im Sinne einer Mischkalkulation auch der Aufwand für sehr günstige oder schwer verwertbare Immobilien abgedeckt werden muss,
  • der Makler Fixkosten hat, die lediglich durch sehr unregelmäßige Pro- visionseinnahmen abgedeckt sind und schließlich
  • ein erhebliches unternehmerisches Risiko besteht, da eine Vermark- tung eine vorangehende Akquisition erfordert.

Eine Umlage der Kosten auf alle Personen, die eine Maklerleistung in An- spruch nehmen, ist leider nicht praktikabel. Aber vielleicht kann darüber hinwegtrösten, dass letztendlich auch nur der Käufer seine Traumimmobilie erhält und alle Anderen leer ausgehen. Im übrigen hat die Einbindung eines Maklers auch für den Suchenden Vorteile, da der Makler zur neutralen Vertretung beider Vertragsparteien verpflichtet ist und insofern auch die Nachfrageseite umfassend berät und bei allen nötigen Verhandlungen unterstützt.

Wenn das Bestellerprinzip (siehe dort) auch bei Immobilienverkäufen verpflichtend geworden wäre, hätte dies zu einem Ungleichgewicht geführt: Der Verkäufer stellt dem Makler ein Objekt zur Verfügung UND bezahlt ihn für die Vermittlung, was den Makler dazu verpflichtet, strikt im Interesse seines Auftraggebers zu handeln. Die meist konträren Interessen des Käufers hätte er dann nicht mehr vertreten müssen, insbesondere was Verhandlungen des Kaufpreises betrifft.