Das Bestellerprinzip

Eigentlich ist er selbstverständlich, doch war er bei Immobiliengeschäften jahrzehntelang ignoriert worden: der Grundsatz, dass derjenige eine Leistung bezahlen soll, der sie auch angefordert hat. Formal nennt sich dieser Grundsatz "Bestellerprinzip".

Bei Immobiliengeschäften muss man jedoch grundsätzlich unterscheiden zwischen der Vermietung und dem Verkauf von Objekten:

 

1. Vermietung von Immobilien

Das Bestellerprinzip wurde mit dem Mietrechtnovellierungsgesetz per Juni 2015 rechtswirksam und hat in der Praxis zur Folge, dass bei einer Vermie- tung, anders als früher üblich, nun der Vermieter einen von ihm eingeschalteten Makler bezahlen muss. Wichtig sind aber folgende Abgrenzungen:

  • Das Bestellerprinzip gilt nur bei einer Vermietung an Privatpersonen  und kann - weil es sich um eine Vorgabe aus dem Mietrecht handelt - auch nicht auf den Verkauf von Immobilien angewendet werden (s.u.).
  • Beauftragt ein Mietsuchender einen Makler, für ihn ein Objekt zu finden, ist nicht der Vermieter, sondern er selbst Besteller der Leistung und demnach auch zur Zahlung der Courtage verpflichtet.

2. Verkauf von Immobilien

Am 23.12.2020 ist das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ bundesweit in Kraft getreten. Demnach soll die Courtage bei den im Gesetz genannten Immobilienarten (und nur bei diesen!) mindestens zur Hälfte vom Verkäufer gezahlt werden, sofern es sich beim Käufer um einen Verbraucher handelt. Insofern weicht diese Regelung vom Bestellerprinzip bei Mietobjekten ab, weil sie für den Käufer lediglich eine Provisions-deckelung bedeutet und beide Seiten (also nicht nur der Besteller) zur Provisionszahlung verpflichtet werden.

 

Ziel des Gesetzes sei die Senkung der Kaufnebenkosten. Zitat des Presse- und Informationsamtes der Bundesregierung: "Eine hohe Hürde beim Immobilienerwerb sind häufig die hohen Kaufnebenkosten, die keine Bank finanziert, sondern durch Eigenkapital abgedeckt werden müssen. Insbesondere die Maklerprovision beträgt oftmals viele tausend Euro. Künftig werden so die Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien spürbar gesenkt."

Ich persönlich glaube nicht an die Wirksamkeit dieser Maßnahme, da sie die absolute Provisionshöhe nicht deckelt. Obwohl z.B. in Bayern die hälftige Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer schon lange Usus ist (aber in Summe 1,19 Prozentpunkte höher als in Hessen!), sind die Immobilienpreise in München und anderen bayerischen Gemeinden wegen der hohen Nachfrage im Bundesvergleich am höchsten.

Abgesehen davon wird ein Eigentümer versuchen, alle eigenen Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf auf den Verkaufspreis aufzuschlagen - wie es auch heute schon bei einer Innenprovision üblich ist. Indirekt trägt also weiterhin der Käufer die volle Courtage, mit dem Nachteil, dass er auf den Anteil des Verkäufers zusätzlich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten) zahlen muss, letztendlich also schlechter gestellt wird als bei einer reinen Außenprovision.

 

Statt der verbindlichen Regelung zur Provisionsteilung hätte ich eine Senkung der Grunderwerbsteuer befürwortet, die unzweifelhaft zur Minderung der Kaufnebenkosten geführt hätte - dann allerdings mit direkten Einbußen bei den Staatseinnahmen. Dass die Kommunen diese Einnahmequelle nicht antasten wollen, ist verständlich, nachdem die GESt in Hessen ab 2013 binnen 2 Jahren von 3,5 über 5 auf aktuell 6 % angehoben und damit fast verdoppelt wurde.