Die Mietpreisbremse

Mit dem im März 2015 verabschiedeten Mietrechtsnovellierungsgesetz wurden die Regelungen über die „Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ eingeführt. Umgangssprachlich werden diese als Mietpreisbremse bezeichnet. Den Bundesländern wurde es dadurch ermöglicht, die Miete bei der Neuver-mietung von Bestandswohnungen per Verordnung zu begrenzen. Die Kaltmiete darf in diesen Fällen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lie­gen - es sei denn, sie lag bereits vorher schon über diesem Wert (Bestandsschutz für den Vermieter).

 

Wesentlich ist dabei, dass die Regelungen

  • ausschließlich bei der Vermietung an Privatpersonen greifen,
  • regional für einzelne Gebiete festgelegt werden müssen,
  • Neubauten sowie umfangreich modernisierte Objekte ausschließen,
  • zeitlich befristet und
  • nicht auf möblierte Wohnungen anzuwenden sind.

2019 sind die bestehenden Regelungen verschärft worden, da deren Wirksamkeit deutlich unter den Erwartungen blieb.

  • Beruft sich ein Vermieter auf den o.g. Bestandsschutz, muss er die Miethöhe schon vor Ver­tragsabschluss schriftlich begründen und die zuvor gezahlte Miete offenlegen.
  • Erachtet ein Mieter die Miete für zu hoch, muss der Vermieter schlüs-sig darlegen, dass der Mietzins angemessen ist. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter dann das Recht auf Rückzahlung einer zu viel gezahlten Miete.
  • Nur noch 8 statt vormals 11 % der Kosten aufwändiger Modernisie-rungen dürfen pro Jahr auf die Miete um­gelegt werden. Außerdem sind die modernisierungsbedingten Mietsteigerungen innerhalb der folgenden sechs Jahre auf höchs­tens drei Euro pro Quadratmeter gedeckelt.

Anwendung der Mietpreisbremse in Hessen

In Hessen wurde die Mietpreisbremse Ende November 2015 umgesetzt und auf 16 namentlich genannte Kommunen begrenzt. Sie war zunächst auf 5 Jahre befristet und wurde 2019 um weitere 5 Jahre (aktuell bis Ende 2025) verlängert. Ende 2020 wurde die zugrundeliegende Hessische Mieten-begrenzungsverordnung durch die Mieterschutzverordnung ersetzt und die Anzahl der betroffenen Kommunen signifikant erhöht, nun gelten die Restriktionen für 49 hessische Gemeinden.

 

In größeren Städten ist die Gültigkeit oft auf einzelne Stadtteile begrenzt, nämlich auf diejenigen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt. Im Rahmen der Verlängerung der Mietpreisbremse hat Frankfurt ab der 2. Jahreshälfte 2019 eine Neuordnung der betroffenen Stadtteile vorge-nommen. Seitdem sind nur noch fol­gende 6 Stadtteile von der Mietpreis-bremse ausgenommen: Bergen-Enkheim, Ecken­heim, Hausen, Nieder-Erlenbach, Praunheim und Sindlingen.

Abgrenzung zum Mietendeckel

Als „Mietendeckel“ wird eine zwischen Februar 2020 und April 2021 lokal in Berlin umgesetzte Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mieten-begrenzung bezeichnet. Diese ging noch über die Mietpreisbremse hinaus und beinhaltete auch einen Mieterhöhungsstopp, Mietobergrenzen und Mietabsenkungen. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Vorgaben jedoch im April 2021 als verfassungswidrig eingestuft, die Beschränkungen mussten daher rückwirkend aufgehoben werden.