Auch auf dem Immobilienmarkt bestimmen Angebot und Nachfrage die Preise. Wenn in einer bestimmten Region die Nachfrage nach Wohnraum steigt, aber nur ein begrenztes Angebot vorhanden ist, befinden wir uns in einem sogenannten Verkäufermarkt: Die Anbieter diktieren die Konditionen. Solange es Nachfrager gibt, die den geforderten Preis zahlen können und auch wollen, steigen die Preise weiter.

Diese Entwicklung an sich ist noch kein Indiz für die vielfach diskutierte "Immobilienblase". Eine Blase bildet sich erst dann, wenn die Immobilien signifikant überbewertet sind, der Preis also in keinem Verhältnis zum realen Gegenwert steht und bei einem späteren Wiederverkauf erhebliche Verluste zu befürchten sind. Der reale Gegenwert einer Immobilie spiegelt sich dabei auch im Mietniveau wider: Wenn die Kaufpreise erheblich schneller steigen als die Mietpreise, deutet dies auf eine Blasenbildung hin.

Eine Immobilienblase stellt erst dann eine Bedrohung dar, wenn sie zu platzen droht, die Preise also durch einen Nachfrageeinbruch in kurzer Zeit in den Keller fallen. Dieses Risiko trifft alle Eigentümer, die das Objekt in dieser Phase wieder verkaufen wollen oder müssen. Es ist vergleichbar mit Kursverlusten an den Aktienmärkten: Solange man die Papiere nicht veräußert, haben nicht realisierte Verluste keine Relevanz.

Kreditnehmer, bei denen die Zinsbindung ausläuft, können ebenfalls betroffen sein: Ist die beliehene Immobilie inzwischen signifikant weniger Wert als bei der damaligen Darlehensgenehmigung, könnte der von der Bank für die Prolongation angebotene Darlehensbetrag geringer sein als die Restschuld - der Kreditnehmer bekäme ein Liquiditätsproblem. Dies dürfte aber nur solche Finanzierungen betreffen, die "Spitz auf Knopf" kalkuliert waren, also die Ausnahme sein sollten. Darauf gehe ich weiter unten im Zusammenhang mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie nochmals ein.

Unabhängig von der aktuellen Entwicklung in Deutschland erscheint es angebracht, auf einen wesentlichen Unterschied zu der Subprimekrise in den USA (oder der vergleichbaren Entwicklung in Spanien) hinzuweisen, die im Sommer 2007 aufgetreten ist und im Anschluss als weltweite Finanzkrise alle Märkte erschüttert hat:

Niedrige Zinsen und eine leichtsinnig hohe Risikobereitschaft haben um die Jahrtausendwende in den USA dazu geführt, dass die Banken ihren Kunden Immobilenkredite geradezu nachgeworfen haben. Eine Finanzierung, die 100 % des Kaufpreises oder sogar mehr betrug, war gängige Praxis - selbst wenn der Darlehensnehmer nur sehr geringe und unsichere Einkünfte nachweisen konnte. Die Banken haben auf weiter steigende Immobilienpreise gewettet und bei drohenden Zahlungsausfällen erwartet, im Rahmen einer Zwangsversteigerung sämtliche Forderungen einholen zu können. Als die Zinsen stiegen und nach Festschreibungsende hundert-tausende bonitätsschwache Darlehensnehmer die angepassten Leistungsraten nicht mehr bedienen konnten, wurde das Land mit Immobilien überschwemmt, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung einen neuen Eigentümer suchten. Wegen der Marktsättigung und der inzwischen gestiegenen Zinsen war die Nachfrage jedoch zum erliegen gekommen, und nur wenige Objekte ließen sich angemessen verwerten. Die Banken mussten immense Kreditausfälle verbuchen, und viele Institute mit schwacher Eigenkapitaldecke wurden in der Folge zahlungsunfähig.

In Deutschland sieht die Lage hingegen völlig anders aus: Schon seit jeher sind die regulatorischen Anforderungen strenger, sowohl was die Bonitätsanforderungen als auch die Beleihungsgrenze für Immobilienkredite angeht. Zwar wurden in der Niedrigzinsphase von 2014 bis Mitte 2021 auch bei uns vermehrt Darlehen vergeben, die weit mehr als die ursprüngliche Beleihungsgrenze von 60 % des Immobilienwertes ausmachen, jedoch wird das Risiko einer höheren Beleihungsgrenze durch einen entsprechenden Zinsaufschlag für den Anteil "außer Deckung" abgegolten, den der Darlehensnehmer nachhaltig finanzieren können muss.

Nachwievor wohnen rd. 64 % der Deutschen zur Miete (Quelle: Statista Global Consumer Survey vom 26.04.2021), was nach der Schweiz die zweithöchste Quote in ganz Europa ist, und in den Ballungszentren besteht ein Nachfrageüberschuss nach Immobilien, u.a. auch deshalb, weil sehr viele Sparer in den vergangenen Jahren mangels Anlagealternativen immense Geldwerte gehortet haben.

Sollte eine Immobilienblase eines Tages wirklich platzen, viele Kreditnehmer nach einer Zinserhöhung in Zahlungsschwierigkeiten und zahlreiche Objekte auf den Markt kommen, könnten diese von Kaufinteressenten vollständig aus Eigenmitteln erworben werden. Das dann höhere Zinsniveau wäre also kein Hinderungsgrund.

Gleichwohl gibt es Bestrebungen, den Risiken einer Immobilienblase vorzubeugen. Aus der Regelungswut der EU ist die Richtlinie des Europäischen Parlaments 2014/17/EU über Wohnimmobilienkredite für Verbraucher entstanden, die Mindeststandards für die Kreditvergabe regelt und im März 2016 in Deutschland als Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft getreten ist. Sie verlangt von den Banken u.a. eine umfassende Aufklärung der Kreditantragsteller über die Risiken späterer Zinsänderungen und stellt erhöhte Anforderungen an die Sicherheiten, die ein Darlehensnehmer bieten muss.

Diese Regelungen sind grundsätzlich begrüßenswert. Der deutsche Gesetzgeber scheint jedoch über das Ziel hinausgeschossen zu sein, indem er weitere Verschärfungen in die betreffenden Paragraphen des BGB und KWG eingebaut hat, die in der Praxis die Kreditvergabe an junge Familien, Rentner und Selbstständige nahezu verhinderten. War zuvor der Wert der finanzierten Immobilie eine wesentliche Sicherheit, war es nun nur noch das laufende Einkommen. Im Extremfall konnte dies dazu führen, dass z.B. ein Rentner kein Hypothekendarlehen für eine neue Heizung erhält, obwohl der Wert seiner lastenfreien Immobilie den Kreditbetrag um das 100fache übersteigt.

Nachdem die Kritik an der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auch bei der Bundesregierung angekommen war, hat das Bundeskabinett im Dezember 2016 einen Gesetzesentwurf beschlossen, der Mitte Mai 2017 den Bundesrat passiert hat: Die prognostizierte Wertsteigerung der Immobilie durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen soll künftig bei der Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigt werden dürfen, um auch einkommensschwächeren Antragstellern wieder Hypothekendarlehen gewähren zu können.

Zeitgleich mit der Nachschärfung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind auch Änderungen im Finanzaufsichtsrecht beschlossen worden, die der BaFin weitergehende Rechte einräumen, um eine Immobilienblase zu verhindern. Im Kern geht es darum, das Volumen potentiell fauler Immobilienkredite so zu beschränken, dass Banken nicht mehr in die Gefahr einer Zahlungsunfähigkeit geraten. Hierzu darf die BaFin Mindeststandards vorgeben, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Immobilienwert sein darf und innerhalb welcher Zeit es zurückgezahlt werden muss.